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COME METTERE IN VENDITA CASA IN TOTALE SICUREZZA

Il passo fondamentale prima di mettere in vendita casa è verificarne la provenienza, si perché se l’immobile viene immesso sul mercato non conforme urbanisticamente o catastalmente si rischiano danni incalcolabili, per aiutarti in questo numero ti abbiamo allegato la lista dei DOCUMENTI INDISPENSABILI PER LA VENDITA completa delle spiegazioni di cosa sono e dove andare a recuperarli nel caso tu non abbia già una copia, l’ultima colonna è appositamente vuota per poter spuntare i documenti dell’immobile mano mano che li recuperi. Se ti risulta difficile questo passaggio non ti rimane che sentire il tecnico di tua fiducia e far verificare urbanisticamente e catastalmente il tuo immobile, sottoponendogli comunque la tabella dei DOCUMENTI INDISPENSABILI PER LA VENDITA che dovrà recuperare uno ad uno.

Altro punto di non poco conto e verificare l’atto notarile, se nell’atto vengono citate delle convenzioni che possono riguardare sia la tipologia di costruzione poiché fatto da cooperativa o delle convenzioni fatte dal costruttore con vincoli comunali o addirittura statali. Devi fare molta attenzione, poiché se l’immobile ha dei vincoli che possono riguardare il diritto di superficie o il valore stesso che ha delle imposizioni derivate proprio da questo genere di convenzioni. I vincoli relativi al diritto di superficie sono spesso legati a delle convenzioni che ti obbligano a vendere ad una cifra di mercato imposta è semplice trovarli leggendo l’atto notarile, dove si specifica che avete accettato al momento dell’acquisto la convenzione sottoscritta dalla cooperativa o dal costruttore. La durata della convenzioni non è standard e può durare svariati anni, solo alcune convenzioni possono essere svincolate pagando una somma di denaro all’ente preposto che nella maggior parte dei casi è il Comune, nel caso di diritto di superficie ma fate attenzione che ci sono anche dei vincoli relativi a dei requisiti che devono avere i futuri acquirenti fino allo scadere della convenzione insomma non voglio fasciarvi la testa ma l’argomento è abbastanza complesso e richiede un approfondimento, potrai trovare comunque disponibilità da parte degli uffici tecnici del Comune ove risiede l’immobile oppure rivolgiti ad un notaio, Lecco è un territorio dove sono state costruite moltissime case in edilizia convenzionata e vi posso garantire che ci sono molti cavilli all’interno delle convenzioni, alcune di loro purtroppo non possono essere superate se non rispettando alla lettera i vincoli contenuti, quindi subito dopo la parte urbanistica catastale verificare la proprietà che sia piena e senza alcun gravame.

Un altro passaggio da verificare è se ci sono prelazioni di acquisto da parte di enti privati o pubblici poiché alcuni edifici sono stati costruiti in zone di particolare interesse da parte del Comune o dello Stato, per esempio su terreni demaniali, verificare anche questo passaggio che potrebbe limitarci la vendita è chiaro che se ci fosse una prelazione da parte di un ente come potrebbe essere ALER o il Comune va fatta una richiesta specifica di vendita dell’immobile, ma comunque per la stragrande maggioranza dei casi non vengono esercitate le prelazioni e pertanto avrai la possibilità di metterla sul libero mercato, verifica sempre nell’atto se hai delle prelazioni con privati che siano parenti o confinanti, nel caso potrai venderla solo dopo il nulla osta del soggetto avente la prelazione, dopo regolare richiesta per iscritto. Nel caso la proprietà sia di più proprietari non si può procedere alla vendita dell’intero se non con il consenso di tutti i comproprietari; se uno si oppone ci si può rivolgere al Giudice, il quale valuterà di far cessare la comunione o attraverso la divisione materiale del bene, se possibile, o attraverso la sua vendita e la divisione tra i comproprietari del suo ricavato.

Altro importante passaggio per verificare se il tuo immobile è vendibile è la richiesta di rilascio da parte della banca che hai utilizzato per acquistare casa della cancellazione dell’ipoteca se hai già saldato il mutuo o nel caso vi fosse un debito residuo dovrà essere rilasciata da parte dell’istituto erogante la lettera di assenso a cancellazione una volta saldato il debito anche contestualmente all’atto di vendita ove presenzierà un funzionario della banca stessa che vi darà la quietanza, la banca stessa si impegna entro 30 giorni come prevede il Decreto Bersani per l’iscrizione in conservatoria della cancellazione dell’ipoteca, ti consiglio vivamente di parlarne prima con la tua banca in quanto ognuna di loro ha modalità diverse e tempistiche diverse (alcune non estinguono in certi giorni del mese) anche perché dovrai comunicare al tuo cliente l’esatta cifra che dovrà intestare il giorno dell’atto per l’estinzione del mutuo, ti faccio un esempio, vendi la tua casa a 200.000 € con un mutuo residuo di 75.352 € (dovrai chiedere per tempo alla banca di calcolarti il debito residuo alla data prevista per la stipula dell’atto notarile), di conseguenza in assenza di versamenti precedenti, dovrai far predisporre un assegno dell’importo di 75.352 € intestato alla Banca Pinco Pallino Spa, 134.648 € intestati a te, devono esclusivamente essere o assegni circolari o bonifico bancario irrevocabile.

Un altro caso è quando l’immobile è stato ricevuto in donazione, purtroppo ha una commerciabilità limitata in quanto la donazione per vent’anni da quando viene trascritta o entro i dieci anni dalla morte del donante è impugnabile dagli eredi, per tale motivo alcune banche non finanziano l’operazione in quanto passibile di attacchi dagli eredi che rivendicano diritti, ma come sempre ci sono varie possibilità di gestire che ti spiegheremo nel prossimo numero poiché necessitano di un ampio approfondimento.

Se il caso riguarda un immobile di proprietà di un soggetto con grandi difficoltà economiche bisogna fare molta attenzione all’acquisto poiché si rischia l’annullamento dell’atto. Chi vende o dona un bene al solo scopo di frodare i propri creditori – e quindi sottraendolo all’eventuale pignoramento per debiti preesistenti – si sottopone al rischio di una azione revocatoria. La revocatoria consente, infatti, ai creditori di dichiarare l’atto di alienazione come inefficace nei loro confronti (in pratica, sarà come se l’atto non fosse mai stato posto in essere).

Indispensabile per la vendita sono i certificati in particolare l’APE acronimo di attestato di prestazione energetica, senza di quello non puoi nemmeno pensare di vendere casa, purtroppo devi spendere qualche soldo, a meno che tu non abbia acquistato casa quando era già in vigore la normativa e sia ancora valido in quanto la durata di tale documento è di dieci anni (prima si chiamava ACE) e quindi potrai farti fare dal notaio una copia conforme o addirittura potresti già averne un’altra copia tra le tue carte, ricorda che il vecchio modulo vale solo se originale e vidimato dal comune mentre il nuovo certificato può essere scaricato direttamente dal notaio, basta fornire una semplice copia, se hai fatto dei lavori che hanno inciso sulla performance energetica tipo serramenti, caldaia, isolamenti, ecc deve essere rifatto. In assenza di tutto ciò contatta un professionista e fai redigere il certificato, il costo è variabile dai 150 € ai 250 € diffida di chi ti vuole rifilare un certificato senza sopralluogo del tecnico, rischi che sia nullo, alcuni portali offrono i certificati per poche decine di euro ma dai un’occhiata alle recensioni e capisci subito che sono una truffa.

Questa è una buona fetta di documenti indispensabili per la vendita, che tu con pazienza dovrai recuperare cosi da garantirti la massima tranquillità. Capisco che sia complesso e molto laborioso ma è assolutamente necessario anche se un’alternativa effettivamente potresti averla, dovresti affidarti alle sapienti mani degli agenti di B Studio Immobiliare che per te si prodigheranno per rendere il tuo immobile irresistibile partendo proprio dalla parte più noiosa che è quella della conformità.

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