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Le agevolazione sull’acquisto della prima casa

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Quando si compra un immobile, uno dei vantaggi indiscussi deriva dall’acquistare come “prima casa”. L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Lo Stato prevede una serie di misure per andare incontro a chi detiene una prima proprietà, nel caso trasferisse in quell’immobile la residenza.

I requisiti richiesti dalla legge attuale necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

  • L’immobile deve essere nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.
  • Nel caso fosse diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive professionali
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

 

Immobili ammessi all’agevolazione acquisto prima casa

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)

A/3 (abitazioni di tipo economico)

A/4 (abitazioni di tipo popolare)

A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)

A/6 (abitazione di tipo rurale)

A/7 (abitazioni in villini)

A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

 

Acquisto di pertinenze dell’immobile principale

L’agevolazione “prima casa” spetta, altresì, per l’acquisto, delle pertinenze dell’immobile.

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, come cantine, autorimesse, posti auto, ecc e che devono comunque essere destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

 

CASI PARTICOLARI

I casi particolari ma molto frequenti sono quelli dei cittadini trasferiti all’estero o emigrati e per i dipendenti delle Forze Armate.

In alternativa, l’immobile può trovarsi nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività (anche di studio, di volontariato o sportive).

I soggetti fiscalmente residenti all’estero, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, possono acquistare un immobile in regime agevolato, senza obbligo di trasferire la propria residenza. Ovviamente, l’agevolazione spetta a condizione di non essere proprietari in quel Comune di nessun’altra abitazione, e di non aver già acquistato un altro immobile su tutto il territorio nazionale usufruendo delle stesse agevolazioni.

Quindi, per un soggetto non residente in Italia è possibile un acquisto di immobile con agevolazione senza l’utilizzo diretto. Questo significa che è possibile effettuare un acquisto agevolato di immobile in Italia, da mettere a reddito attraverso una locazione.

Si tratta di un’agevolazione nell’agevolazione, che consente ai non residenti di sfruttare a pieno le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa in Italia.

 

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

Bisogna prima di ogni cosa distinguere se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa:

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna

nel primo caso l’acquirente dovrà versare:

  • l’imposta di registro del 2%;
  • l’imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro per ognuna;

Se l’acquisto avviene da impresa, le condizioni sono:

  • Iva al 4%
  • imposta di registro, ipotecaria e catastale fissa di 200 euro per ognuna;

Le imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto.

Altra condizione fondamentale è che non si deve trattare di immobile di lusso, ma deve rientrare nell’elenco delle categorie ammesse alle agevolazioni (cat. A1, A8 e A9).

Non è possibile passare la casa acquistata in passato con agevolazione “prima casa”, e quindi quella destinata fino a quel momento come abitazione principale, a “seconda casa” (o casa non di residenza) al fine di ottenere la manleva della vendita obbligatoria entro l’anno dal nuovo acquisto di altra abitazione principale per il quale si potrà richiedere dunque l’agevolazione.

In questo caso l’unica strada è quella di acquistare il nuovo immobile con imposta normale al 9% calcolata sul valore catastale.

Se in futuro si decide di destinarla come abitazione principale non si riceverà mai nessun tipo di rimborso o agevolazione per il suo acquisto.

O si acquista la nuova casa senza agevolazioni, o si deve necessariamente vendere entro un anno l’abitazione pagata a suo tempo con imposta agevolata “prima casa”. Non esistono altre strade.

Niente Imu e Tasi 

Dal 2016 è stata introdotta l’abolizione delle imposte IMU e Tasi sulla prima casa, ma solo se costituisce abitazione principale. Se invece si possiede per esempio un immobile di proprietà, ma la residenza è indicata in un’altra abitazione, l’Imu va comunque corrisposta.

L’agevolazione sugli interessi del mutuo 

Dal 2007 chi acquista la sua prima casa o una pertinenza (garage o cantina) ricorrendo a un mutuo, usufruisce delle detrazioni sugli interessi passivi e sugli oneri accessori. Lo sconto fiscale è pari al 19% e va calcolato su un importo massimo di 4.000 euro. La stessa detrazione è valida anche se il mutuo è acceso in un momento differente all’acquisto dell’immobile, a condizione che l’acquisto stesso avvenga nei 12 mesi che precedono o seguono l’atto di compravendita.

Nel caso in cui si decidesse di intestare la casa a entrambi i coniugi, ognuno di essi potrà portare in detrazione la propria quota, suddivisa secondo la percentuale di titolarità.  Per approfondire leggi La provvigione dell’agenzia la puoi detrarre dal 730  ( link ) nel blog di B Studio Immobiliare.

Agevolazioni prima casa emergenza “COVID”

L’Agenzia ha ricordato che l’art. 24 del DL 23/2020 ha disposto la sospensione dei termini previsti dalla normativa sulle agevolazioni “prima casa”, per evitare la decadenza dalle stesse a causa del coronavirus.

In particolare, il decreto ha sospeso per tutto il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 i termini per effettuare gli adempimenti necessari per il mantenimento del beneficio “prima casa” e per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Tale sospensione vale anche per il termine dei 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione.

I termini tradizionali, inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

 

Perdita dei benefici sulla prima casa

Bisogna prestare attenzione pur avendo ottenuto le agevolazioni prima casa, perché la legge prevede che quegli stessi benefici possano perdersi. Questo accade quando:

  • dopo 18 mesi non si è ancora provveduto a stabilire la residenza nel luogo in cui l’immobile è ubicato;
  • l’abitazione è venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto, (salvo che non si provveda entro un anno ad acquistare un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale).

In caso di cointestazione della casa ai due coniugi, qualora dovessero separarsi, la legge dice che “la decadenza dall’agevolazione non può derivare dall’acquisto o dalla cessione di un immobile in sede di separazione consensuale”.

In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

 

Il credito di imposta per il riacquisto

Se si è venduto per riacquistare una “prima casa” è possibile avere una sorta di sconto, questo sconto è pari a quanto versato a titolo di imposta di registro o all’IVA al momento del primo rogito.

Immagina un soggetto che ha acquistato un’abitazione con requisiti prima casa. Dopo qualche anno l’immobile viene venduto per acquistare una nuova abitazione. Anche il secondo acquisto avviene con agevolazione prima casa.

In questo caso l’articolo 7, comma 1, della Legge n 448/98 prevede l’applicazione di un credito di imposta al soggetto.

Il credito viene erogato a favore di contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, ne acquistano un’altra.

Per ottenere il credito di imposta è necessario che:

  • Il soggetto deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’IVA o l’Imposta di Registro. Il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione. Vedasi Circolare n 19/E/2001 delle Entrate;
  • L’acquisto del secondo immobile prima casa deve avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile. Oppure, al contrariodall’acquisto della seconda abitazione alla vendita della prima non deve trascorrere oltre un anno;
  • Il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa, e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).

Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, è necessario procedere alla verifica del quantum spettante e delle modalità di utilizzo dello stesso.

 

Determinazione ed utilizzo del credito di imposta per il riacquisto

Il credito d’imposta è pari al minor importo tra:

  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, e
  • L’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato.

In buona sostanza, il credito è pari alla differenza positiva tra i due importi di imposta indiretta pagati.

Per quanto riguarda le modalità di utilizzo del credito, questi può essere utilizzato alternativamente:

  1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto. Nel qual caso la volontà di fruire del credito avviene già nell’atto di acquisto (è quindi precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’Iva);
  2. Per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto. Ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  4. In compensazione con altri tributi e contributi tramite il modello F24.

 

Attenzione, però, il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Infatti, l’utilizzo del credito di imposta per il riacquisto della prima casa in dichiarazione dei redditi viene utilizzato mediante scomputo dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24

Il consiglio migliore che ti possiamo dare è sempre di farti assistere da un professionista, sbagliare in questi casi vuol dire perdere soldi se non ricevere sanzioni.

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