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MUTUO AL 100%

 

SI PUÒ FARE

In questo articolo parliamo di fattibilità e di come acquistare un’immobile in assenza di liquidità per far fronte ad un anticipo. Molti giovani decidono di andare in affitto perché sprovvisti di una quota di risparmi che copra le spese di notaio, agenzia e almeno il 20% del valore dell’immobile da acquistare. Oggi è possibile comprare una casa anche senza una fetta così importante di liquidità, molti non hanno purtroppo la possibilità di avere la famiglia che li aiuti ed è assurdo pensare che un giovane abbia potuto risparmiare decine di migliaia di euro per far fronte all’acquisto. Prendiamo ad esempio un giovane sui 25/30 anni che acquista una prima casa dal valore di €.120.000, in teoria dovrebbe avere a disposizione almeno una somma pari a 30/35 mila euro per far fronte al 20% del valore e alle spese, capite che tendenzialmente oggi a 25 anni forse hai appena finito di studiare e a meno che non sei nato con la camicia in quella fase devi fare affidamento solo sulle tue forze o altrimenti vai in affitto. Il tranello dell’affitto ti porta a rimanere precario tra i precari, si perché se inizi a vivere in affitto non riesci più a risparmiare la famosa quota di acconto per comprare casa e dopo dieci anni ti ritrovi con il conto a zero, decine e decine di migliaia di euro buttate nelle tasche del tuo proprietario di casa rimanendo con il cerino in mano. Oggi hai c’è la possibilità di svoltare nonostante quanto detto prima, infatti alcuni istituti bancari concedono un mutuo completo sull’acquisto di casa o meglio ancora grazie al fondo CONSAP è possibile avere da parte dello stato una garanzia che ti viene prestata per ottenere il 100% della somma necessaria all’acquisto.

Quindi le due strade che hanno di fronte sono: proseguire (o iniziare) un affitto, con la certezza di spendere una quota mensile in cambio di una locazione temporanea; oppure accendere un mutuo, con la consapevolezza che i soldi versati mensilmente non siano a fondo perduto ma rappresentino un investimento per qualcosa che rimarrà di loro proprietà.

Resta però il problema delle risorse: se non hanno risparmi da investire nel breve periodo, devono necessariamente trovare una banca che finanzi interamente il loro mutuo. Ma quale banca oggi darebbe a una giovane coppia un mutuo al 100%? Invero, alcuni istituti di credito accettano questa soluzione, in cambio di specifiche garanzie o soluzioni ad hoc. Tra queste ultime spicca il Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014.
Mutuo al 100% acquisto prima casa senza garanzie: i rischi

Non tutte le banche sono particolarmente propense a concedere a giovani coppie senza garanzie, un mutuo finanziato nella sua totalità. La concessione di un mutuo al 100% è un rischio che corre la banca, perché la cessione è senza garanzie e contrariamente a ciò che pensa la maggior parte delle persone, che “tanto la banca ha l’immobile in garanzia” non è affatto vero, infatti la casa non è una garanzia assoluta, basti pensare che la discesa del mercato immobiliare negli scorsi anni ha fortemente diminuito il valore degli immobili diminuendo pertanto il valore a tal punto che per la maggior parte dei casi il debito ha superato il valore stesso dell’immobile. Inoltre le banche hanno un parco immobiliare in pancia di immobili derivati da mutui impagati, pertanto vi posso assicurare che per le banche l’immobile non è la garanzia voluta. Normalmente l’ammontare massimo dei mutui deve risultare al massimo dell’ 80% del valore dei beni immobiliari. Ci sono però delle eccezioni secondo le quali il finanziamento può essere elevato al 100%. Ovvero “qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”. Ed è qui che rientra il sopraccitato Fondo di Garanzia Prima Casa (fondo CONSAP) che va a rappresentare un’assicurazione per le banche, le quali non dovrebbero chiedere ulteriori assicurazioni rispetto alla Garanzia dello Stato e all’ipoteca sull’immobile.
I mutui al 100% sono spesso di lunga durata, anche per via della giovane età dei richiedenti questo equivale in pratica a una rata più bassa per il contraente, ma a interessi più alti a favore della banca. Con il risultato che alla fine il costo del mutuo diventa considerevolmente più alto dell’effettivo valore dell’immobile. La richiesta di un mutuo al 100% ha i suoi svantaggi se non accoppiato al Fondo di Garanzia Prima Casa compreso per le giovani coppie e i soggetti in possesso dei requisiti che andiamo a spiegare qui in seguito.

Mutuo 100% giovani coppie: cos’è il Fondo di Garanzia Prima Casa
Il Fondo Garanzia Prima Casa è una soluzione, pensata per le giovani coppie, finalizzata all’acquisto della prima casa, oppure alla ristrutturazione o riqualificazione energetica della propria abitazione. Si tratta di un Fondo istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze che di fatto aiuta i giovani ad acquistare la prima casa, coprendo una parte del mutuo. Più precisamente nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro. Nel testo della Legge n. 147/2013 (Articolo 1, comma 48/c), si legge che priorità per l’accesso al credito viene data alle giovani coppie o ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché ai giovani under 35 titolari di un rapporto di lavoro atipico con riferimento all’art. 1 della Legge n. 92/2012.
Chi richiede tale garanzia deve però soddisfare certi requisiti. Ovvero:

• Non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (fanno eccezione quelli ceduti in eredità);

• La prima casa da acquistare non deve appartenere alle seguenti categorie catastali (immobili di lusso):

– A1: abitazione signorile;
– A8: villa;
– A9: castello, palazzo storico.

Mutui 100%: i vantaggi del Fondo di Garanzia Prima Casa
Per l’accesso al Fondo bisognerà presentare domanda direttamente presso l’istituto di credito. Quest’ultimo, ricevuta l’apposita documentazione, si occuperà di inoltrarla al Comitato Nazionale Servizi Pubblici (Consap), la società del Tesoro che gestisce il Fondo, la quale stabilirà a sua volta un numero di protocollo alla domanda per stabilirne la priorità. Se andiamo a consultare il testo della Legge di Stabilità 2014, infatti, non sembrano esserci particolari esclusioni. In breve, anche i soggetti non elencati nel testo della Legge potrebbero richiedere il mutuo al 100% tramite il Fondo di Garanzia, ma le categorie sopraelencate avranno sempre la priorità.
Pertanto non lasciatevi demoralizzare da quei soggetti che vedono sempre il bicchiere mezzo vuoto, che si rassegnano a una vita di precarietà, se vuoi puoi comprarti casa, da essa potrai iniziare ha costruirti un futuro più stabile e sicuro.

È impossibile vincere le grandi scommesse della vita senza correre dei rischi, e le più grandi scommesse sono quelle relative alla casa e alla famiglia.
(Teddy Roosvelt)

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