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Accollo del mutuo

Opportunità e insidie!

Questa operazione viene svolta principalmente per immobili venduti da costruttore, grazie ad essa si possono risparmiare migliaia di euro poiché, non si pagano spese di perizia, istruttoria, atto ipotecario, ecc.

In una compravendita dove viene venduto un’immobile su cui grava un mutuo, esso deve essere estinto precedentemente o contestualmente alla compravendita stessa in modo da poter ottenere la cancellazione dell’ipoteca e liberare il bene.

Ogni qualvolta venga venduto un immobile gravato da ipoteca occorre procedere al rimborso del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca, richiedendo alla banca detentrice dell’ipoteca prima della stipula dell’atto definitivo, il conteggio per l’estinzione, tale importo dovrà essere versato per cancellare l’ipoteca.

Nel caso di accollo del mutuo l’acquirente può però anche decidere di proseguire il pagamento del residuo mutuo preesistente. Con l’accollo del mutuo l’acquirente subentra nel finanziamento già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al mutuo ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate direttamente nei confronti dell’Istituto mutuante del venditore.

L’accollo del mutuo è un’obbligazione assunta dell’acquirente nei confronti del venditore avente ad oggetto il pagamento del debito verso l’istituto di credito. Non comporta la stipula di un nuovo mutuo in quanto non occorre iscrivere una nuova ipoteca. Con l’accollo l’acquirente subentra nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento.

L’accollo del mutuo è una modalitàà utilizzata nelle compravendite da costruttori, ma a condizione che il mutuo originario sia stato predisposto per essere frazionato (con l’ipoteca), molti costruttori utilizzando un credito edilizio che è diverso dal mutuo, non lo possono fare.

Il costruttore deve accordarsi sin dall’inizio con l’istituto di credito che una volta finita la costruzione, il mutuo originario verrà frazionato per tutti i subalterni generati dal condominio, in parole povere, l’importo di mutuo totale richiesto, verrà diviso per ogni singola unità, che poi verrà ceduta a terzi gravata dalla porzione di ipoteca.

Ogni unità immobiliare sarà quindi gravata non più dall’intera ipoteca originaria ma da una frazione di essa ed ogni quota parte è indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento.

L’accollo del mutuo può essere utile e vantaggioso per l’acquirente in quanto per primo risparmia dei soldi per l’accensione di un nuovo mutuo, secondo, ottiene un mutuo con dei tassi interessanti garantiti al costruttore, terzo, ottiene un mutuo senza una fase di istruttoria che avrebbe potuto anche negarglielo. Mentre per il venditore, non deve preoccuparsi di estinguere anticipatamente il mutuo, riesce a vendere un’immobile senza aspettare i comodi di altre banche.

Nella maggior parte dei casi, con l’accollo l’acquirente accetta tutte le condizioni (tasso, piano di ammortamento ecc…) stabilite originariamente dal venditore con la sua banca. Quindi prima di accettare un accollo si deve fare una verifica di costi benefici che possa confrontare sia le spese iniziali che il tasso, nel caso di risparmio di migliaia di euro iniziali potrebbe essere che la rata in un mutuo di lungo termine annulli tale vantaggio. TRUCCO: il segreto per trarre il massimo beneficio da questa operazione è, accollarsi il mutuo risparmiando tutte le spese iniziali, dopo cercare una surroga con un altro istituto che possa portare i massimi benefici in termini di tasso di interesse.

Il venditore dovrà fare molta attenzione, l’accollo del mutuo dovrà essere liberatorio nei suoi confronti, cioè, il venditore non dovrà essere più responsabile o garante dell’operazione, tutto passa nei confronti del nuovo acquirente.

Attenzione perché in questi casi gli istituti di credito fanno i furbi, Infatti nella maggior parte dei casi l’accollo è di tipo cumulativo, ossia la Banca non libera il contraente/mutuatario originario (il venditore) ma aggiunge un debitore, cioè l’acquirente. Posso raccontarti diverse storie di clienti che, facendo l’accollo del mutuo hanno venduto si casa, ma si sono trovati a fare da garanti a vita. In particolare ti racconto la storia di Simona, segui con attenzione:

Simona una ragazza che purtroppo si è trovata in un mare di guai proprio a causa dell’accollo in quanto diversi anni prima aveva acquistato l’immobile insieme al suo fidanzato contraendo un mutuo. Purtroppo le cose non andarono bene e solo dopo qualche mese si separarono. Di comune accordo decisero che l’immobile venisse intestato solo a lui, pertanto confrontandosi con la banca e confrontandosi con il notaio decisero di optare per l’accollo del mutuo. Con la massima ingenuità e senza approfondire la situazione ognuno prese la sua strada. Dopo qualche anno Simona si presentò da noi per acquistare una nuova casa, felice di essere stata assunta a tempo indeterminato da una grossa azienda, individuato l’appartamento perfetto si passò alla fase di fattibilità del mutuo, a grande sorpresa Simona si accorse di avere sulle spalle ancora quel mutuo contratto con il suo ex fidanzato, infatti la superficialità di tutti aveva portato gli ex fidanzati  a fare un’operazione di accollo NON liberatorio e pertanto Simona dovette rinunciare all’acquisto di casa.

Sembra una storia assurda ma credimi che è più comune di quanto tu possa immaginare, per completezza del racconto, Simona sta cercando di liberarsi del mutuo ma la banca chiede una sostituzione di garanzia per liberarla. Fai attenzione ai professionisti a cui ti rivolgi, altrimenti ti sentirai rispondere come hanno risposto a Simona sia il direttore di banca che il Notaio “la legge non ammette ignoranza”

Nel caso specifico, il contraente originario (venditore) e il subentrante (l’acquirente) la Banca pretende il pagamento anche dal venditore, qualora l’acquirente non riesca a provvedervi, il quale rimane comunque vincolato fino al totale rimborso.

Quindi il venditore deve ottenere il consenso espresso della Banca all’accollo e la dichiarazione della stessa che l’accollo del mutuo è di tipo liberatorio (o privativo).

In questo modo qualsiasi rimborso e onere del mutuo rimane a carico del subentrante.

A parte ciò l’adesione del creditore non è necessaria, essendo l’accollo del mutuo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore (la banca). Tuttavia solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

Nel caso di accollo liberatorio, il venditore accollato perde ogni obbligazione nei confronti della banca e quindi il rimborso del debito residuo rimane sempre e in ogni caso di competenza dell’acquirente accollante.

Nel caso di accollo cumulativo o non liberatorio, se l’accollante non è in grado di pagare le rate del mutuo, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e preoccuparsi di soddisfare il creditore (cioè la banca) in prima persona. Come in tutte le altre strategie che ti abbiamo svelato, se non conosci la materia, fai molta attenzione, come vedi è veramente rischioso se gestito male. Se invece hai un bravo professionista che ti segue, potrai risparmiare migliaia di euro e goderti la tua amata casa.

2 Comments

  1. Gianmaria

    on   said 

    Buongiorno,

    mi sto trovando in una situazione simile senza trovarne un’uscita.
    Non riesco a fare surroga di mutuo poichè l’accollo stipulato è stato di tipo non liberatorio. Il costruttore sostiene che non ne sapeva nulla ma a questo punto non ne sono sicuro.
    La banca invece, che da quanto apprendo da questo articolo, dovrebbe solo rilasciare una dichiarazione, continua a rimandare inventandosi che bisogna rifare istruttoria o addirittura nuova pratica di mutuo con annessi costi notarili.
    A questo punto vi chiedo, è così difficile trasformare un accollo non liberatorio in liberatorio??

    Rispondi
    • B Studio Immobiliare

      on   said 

      Purtroppo per approfondire l’argomento sarebbe necessario vedere il contratto di mutuo, non demordere, anche se ci sono resistenze da parte della banca. Di fatto se le garanzie supportano il contratto, vedrai che riuscirai a fartelo surrogare. Nel caso chiamaci che ti faremo parlare con il nostro esperto.

      B studio immobiliare

      Rispondi

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